ギャップ投資で300戸の大家になるという本 — 韓国のチョンセと返済の問題

2024-04-28

韓国では長く住宅価格が上がり続け、不動産を持てば資産は増えると考えられてきた。

とくに2010年代は、その期待が強かった。当時の投資本に出てくる方法のなかにも、今後も値上がりが続くことを前提にしたものがある。

チョンセは住宅市場でどう働くか

韓国のチョンセでは、借り手が月々の家賃の代わりに、まとまった保証金を最初に預ける。契約が終われば貸し手は返す義務を負う。その保証金が、貸し手の購入資金の一部になることもある。

住宅価格を動かす要因は一つではない。ここで重要なのは、保証金の額が、買い手の用意する資金の額を変えることだ。

価格と保証金の差で買う

保証金が売買価格の大半を占める場合、買い手はその差額だけを用意して買い、値上がりを待つことができる。パク・ジョンスは、この方法を自分がどう使ったかを本にした。

値上がりすれば、少ない自己資金に対して利益が大きくなる。一方、契約が終わるときには、住宅の値段にかかわらず、保証金を返す必要がある。

保証金を返しにくくなるとき

価格が下がると、売却しても保証金を全額返せない場合がある。次の借り手から預かる額が、退去する借り手に返す額より少なければ、どこかで不足分を用意しなくてはならない。

支払えずに保証金が返らない場合もあり、詐欺にあたるかは欺く行為など、別の事情による。借り手にとっては、次の家に移るのに必要なお金が期日に戻るかどうかが問題になる。

利益を得る人と、返金を待つ人

貸し手が比較的少ない元手で購入し、売却益を得られるところに、この方法の魅力がある。

値下がりしても、貸し手には返金の義務が残る。ただ、貸し手が払えず、売却代金も不足すれば、借り手が返金を待たされたり、一部しか回収できなかったりする。

投資家は元手を失い、返しきれない債務を抱えることがある。借り手は次の住まいに使うつもりだったお金が戻らない。下落の影響は、それぞれに別の形で及ぶ。

パク・ジョンスが2016年に示した方法

『私はギャップ投資で300戸の大家になった』（題名の訳）は、チョンセの保証金を資金の一部にして、複数の住宅を買う方法を紹介している。

本が書かれたのは、売買価格と保証金がともに上がると見込まれた時期だ。著者は、物価の上昇と、チョンセで借りられる物件の不足を見立ての土台にした。

価格が下がる局面から読むと、別の問いが出てくる。いくつの契約が同じ時期に終わるのか。次の保証金や売却価格が下がっても、どうやって返すのか。

ある時期の市場に合った方法を記録した本だ。同じ資金の仕組みが、条件が変わると別の姿を見せることも、今読むとよく分かる。

買う計画には、返す計画まで入っていなければならない。

書籍情報

私はギャップ投資で300戸の大家になった（韓国語版題名の訳）

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