韓国の住宅価格をどう読んだか — ソン・デインの2013年の予測

2024-04-27

ソン・デインは、韓国で住宅価格の急落に早くから警鐘を鳴らしたことで知られる。2013年の本にも、その見方を支える資料を集めた。ところが、その後の数年で、読者が想像したような全面的な値下がりがすぐに起きたわけではなかった。

コロナ禍には、多くの市場で価格が大きく上がった。その後、資金調達の条件が厳しくなり、市場が安い借り入れにどれほど支えられていたかが見えた。

本が出てから十年も経って下落したことを、予測の時期が合っていた証拠にはしにくい。何を見てその予測を立てたのかは、読み直す価値がある。

ソン・デインが見た住宅市場

「不動産共和国」とも呼ばれた韓国で、著者は多くの家計資産が住宅に結びついていると考えた。値下がりする可能性を見て、先に備えるべきだという本である。

値上がりが続けば、不動産はいずれ持ち直すと考えやすい。その見方のもとで、買う理由も借りる額も変わっていった。

その背景には2000年代の韓国経済の成長がある。人口は今より若く、近くで急成長した中国は大きな貿易相手だった。

住みたいところで、賃金より住宅価格が速く上がると、待っている時間がないと感じる人もいる。買うことより、買わずにいることのほうが怖くなる。

2024年から見て違っていたこと

元の書評が振り返ったのは2024年だ。コロナ禍を経て物価と金利が上がり、借り入れの負担が増した。高齢化も進み、それまでの前提が揺らいで見えた。

感染拡大後の混乱や国際紛争で、エネルギーや商品の市場も不安定になった。住宅への影響は、地域の条件によって違う。

研究所が2013年に見たもの

ソン・デインは、値上がりの一因に住宅価格を支える政策を挙げる。借りやすくしたことで資金が不動産へ入り、著者がバブルと見た上昇を長引かせたという説明だ。

統計を使って、買う側の行動も考える。値上がり益を狙う人もいれば、今買わなければ二度と手が届かないと思う人もいた。

著者は、政府の政策もその循環を支えたと見る。景気が懸念されるなか、住宅価格の下落は政治的に受け入れにくい。融資で支えたことで、いずれ向き合う問題が先へ延びたと論じる。

朴槿恵政権の住宅対策

本は朴槿恵政権の不動産対策も取り上げる。著者は、資金を持つ人を有利にする一時的な対策だと見る。

市場をいくつかの筋で考える

本には、人口や金融の資料から考えた、いくつかの見通しが並ぶ。どの前提が変わると、何が起きるかを一つずつ考える。

重視した前提の一つが、生産年齢人口が2010年代半ばに転換点を迎えることだ。需要が弱くなれば、価格を押し上げる力も弱まると著者は考えた。

一人世帯が増えるということ

人口の数と世帯の数は違う。一人で暮らす人が増えると、人口が伸び悩んでも、必要な住まいの数が増えることがある。人口の転換点が、すべての住宅価格を一斉に下げなかった理由の一つを、そこに探せる。

コロナ禍では金利も大きく下がった。借りやすさは資産への需要を押し上げた要因の一つだ。住宅、株、暗号資産には、それぞれの市場の事情もあった。

2024年に考えた、その先

コロナ禍を経て、別々に見える市場もつながっていると分かった。借り入れの条件が変わると、異なる資産にも波が及ぶ。

米国の金利の決定は国外にも影響する。韓国の住宅価格にどう表れるかは、国内の融資や供給、地域ごとの需要にもよる。

高齢化が進めば、住みたい場所や必要な住宅も変わる。どの街、どの物件にも同じ答えが出るわけではない。

こういう問いを立てるとき、この本は読み直せる。需要の続く都心と、空き家が増える地域では、同じ金利の変化にも違う反応がありうる。

書籍情報

ソン・デインが語る韓国の不動産熱（韓国語版題名の訳）

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